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房地产（图片来源：Getty Images）
【看betway必威体育官网 2023年2月28日讯】2023年，“拼经济”成了betway必威体育官网 政府的工作重心，但同时面对两个难题，一是自身的结构性难题，二是外部环境的不确定。尽管要到“两会”召开后，新一届政府才登场施政，但各种迹象表明，在未寻找到新的经济增长点之前，中央政府终于与地方政府达成一致：重归以房地产带动经济发展的老路。
全国同念“房地产，芝麻开门”
2023年以来，全国31个省（区、直辖市）均已召开两会，相继发布地方政府工作报告，部分地区稳经济“一号文件”也已落地，释放的重磅信号非常明确：支持住房消费，激活楼市。
这当然不只是地方政府的想法。自2023年以来，现任副总理刘鹤两次强调房地产行业是国民经济的支柱产业，正苦于土地财政萎缩政府开支困难的地方政府心领神会，在“新的经济增长点”缥缈难期之时，自然而然就转到驾轻就熟的房地产开发上来了。
我从1993年代初开始关注betway必威体育官网 的圈地运动，对betway必威体育官网 这些年的房地产起落自然稔熟于心。betway必威体育官网 房地产泡沫迟早破裂，政府调控只是想让其软着陆。betway必威体育官网 经济结构错过了2009年那次最好的调整时机，自那之后，betway必威体育官网 各地形成的土地财政，无不依赖本地的房地产畸型发展。如今，betway必威体育官网 的房地产经济已经将政府、银行、房地产拥有者捆绑成一个利益共同体，无法瘦身。任何时候挤压房地产泡沫，betway必威体育官网 政府与民间都需要付出极大代价，这代价大小，全看泡沫破裂之时，betway必威体育官网 政府的强管制能力如何。
房地产“大而不能倒”的原因
自2003年开始，betway必威体育官网 政府将房地产业确定为支柱产业，房地产作为经济引擎的重要性体现在betway必威体育官网 经济运行的方方面面。但房价一路上升，导致房地产业高度泡沫化，这种泡沫化程度有两个衡量指标：
一是房地产业占GDP比重过高。按照世界银行提供的数据，截至2021年末，betway必威体育官网 房地产投资占GDP比重为13%，而经合组织国家为5%；如果考虑供应链投入品，则房地产行业约占betway必威体育官网 GDP的30%。
二是betway必威体育官网 房地产杠杆率偏高。按国际清算银行（BIS）的统计，2020年9月末，录入报告共有43个国家与地区，上述43国的居民杠杆率平均值为67.4%，其中发达经济体平均值为78%，新兴经济体平均值为50.6%。betway必威体育官网 的居民杠杆率为61.1%，低于发达经济体平均值、高于新兴经济体平均值。如果按betway必威体育官网 央行72.5%的数据，那就高于所有报告国平均值、但仍低于发达经济体平均值。更关键的是，以2020年9月末的居民杠杆率和2015年末相比，上述43个国家和地区中，居民杠杆率上升最多的是betway必威体育官网 ，上升了22.2个百分点，高于香港的18%、韩国的17.1%、挪威与法国的11.2%。
房地产业的畸形发展，在betway必威体育官网 不仅是一个经济隐患，更成了一个社会隐患。betway必威体育官网 房地产过去20多年来的畸型发展，将政府、银行、房地产拥有者绑成一个利益共同体，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%；房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%至70%。
中央政府考虑重振房地产业的几大出发点
2021年以来，betway必威体育官网 政府确实想借着房地产下行之势挤泡沫，完成结构性转型，但结果不如意，在2022年中期全国房地产均价跌破万元大关，降幅据说在30%左右；2022年全国房地产开发投资下降10%，这对betway必威体育官网 经济产生全局性影响：
一，房地产衰退，导致国内制造业衰落。房地产是过去20多年的龙头产业，上下游企业至少有50多个，这些行业随着房地产的衰落而衰落，导致国内不少人失业。
二、经济形势的不乐观，严重影响投资及消费预期。据瑞银估算，2020年至2022年期间，betway必威体育官网 居民新增储蓄或累计达到4万亿元。国内有人估算，2020年后居民新增储蓄率约为5.2%，2020年至2022年的新增储蓄体量预计共计3.98万亿元。
三、为了保地方政府正常运作。地方政府的财政收入剧减，地方隐形债务剧增（后面将谈到时），不仅支付公共开支困难，就连地方最不愿意做的公务员减薪也实施了。自从2022年初开始，不断爆出一些体制内人员工资调整的消息。而且都是降低，不论是公务员还是事业编制。最少的大约降低15%，多的甚至超过30%。
无论从增加就业还是从保证地方财政收入来看，中央政府都希望迅速提振经济，但在没有新的经济增长点之时，只能又回到发展房地产这条老路上来。
三个拦路虎：谁来购买房地产
每个省的稳经济1号文件都表明宗旨：“房子是用来住而不是炒的”（习近平指示），但这样一来，就有一个问题无法回避：谁是今后betway必威体育官网 房地产市场的购买主体？
1，betway必威体育官网 城镇住房从供给短缺到总体平衡，套户比已达1.09。
据任泽平《betway必威体育官网 住房存量报告2021》所列数据，1978-2020年betway必威体育官网 城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平方米，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。与住建部公布的2019年城镇人均住房建筑面积39.8平方米相比，约小5平方米左右。一般而言，套户比小于1，表明一国住房供给总体不足；套户比等于1，表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右。从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，betway必威体育官网 城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给总体平衡。
也就是说，除了炒房需要，用于自住的住宅需求基本饱和。
2、betway必威体育官网 人的购买力接近极限。据betway必威体育官网 央行2022年公布的数据，截止2020年底，betway必威体育官网 居民负债金额达到200多万亿元，人均负债高达14.3万元。考虑到国家统计局今年1月刚公布的人均收入，2022年，全国居民人均可支配收入36883元，房产购买潜力有限。
偿债能力取决于稳定的收入，近三年，betway必威体育官网 中小企业破产剧增，新增失业人口据说高达7000万。这大大影响了betway必威体育官网 居民的偿债能力。数据显示，最近几年，由于无法还贷，betway必威体育官网 的法拍房数量一直呈增加的趋势，2017年全国法拍房数量仅5000套，2019年便增至50万套，2020年达127万套，2021年高达160多万套，2022年已超过300多万套。有人预计，如果按照这个数据增长，明年法拍房数量突破500万套都是有可能的。
3、地方政府的隐形债务太高，是个大问题。
地方政府的财政能力得益于房地产税收，但地方政府债务过高是极大的隐患。据程晓农测算，2022年底，地方政府直接发行的债券余额35万亿，加上融资平台的债务53万亿，再加上中央政府的债务余额22万亿，中央和地方政府的债务余额高达110万亿，其中地方政府的债务规模相当于地方政府综合财力（税收、卖地收入和中央财政补助）的260%。
这种情况注定地方政府已经无法清偿债务。
上述三点将注定如此结局：地方政府出售土地、发展房地产经济的热情依旧非常高；企业开发房地产的热情也还有，例如房地产开发商碧桂园最近公布，拟在地方政府土地拍卖中购买住宅用地，但城镇居民的购房能力却跟不上。betway必威体育官网 经济的结构性难题——过分倚重房地产仍将存在。最多半年之后，betway必威体育官网 政府将发现，房地产投资驱动经济增长的时代恐怕已经成为历史，地方政府为了税收而重振房地产，对betway必威体育官网 经济来说，只是饮鸩止渴。
